2024年，上海楼市的分化还在持续。
一方面，豪宅延续了热度，改善楼盘表现抢眼。
另一方面，刚需持续离场或观望，大量刚需盘陷入滞销。
在房地产发展的早期，刚需群体曾经是绝对的基本盘和主力军。
当时的地产人常挂在嘴边的一句话是：得刚需者得天下。
但现在，楼市所谓的“刚需”客群正在消失。
今天这篇文章，主要想和大家讨论：为什么房价一下跌，刚需就消失？
01
政策偏向改善群体
2023年，上海楼市发布了不少重磅新政。
图源中原地产
其中力度最大的有两次。
第一次，是9月1日的“认房不认贷”。
第二次政策，是12月14日，这次连发大招降首付、降利率、调整普宅线。
仔细琢磨这些政策，不难发现，上海打的牌重点都是“改善群体”。
“认房不认贷”扩大首套房人群范围，“二套首付比例降低、调整非普线”帮助改善群体上杠杆。
针对刚需群体的购房优惠，购房政策，还没出台。
如今上海楼市所谓的刚需，不少人在等待观望，等待两条消息，一个是利好刚需的新政策出台，一个是房价下跌。
救市新政，这事儿谁也说不准，只能等待，就像吊在驴子眼前的胡萝卜一样，一直在眼前摇晃，要想吃到，还得费劲。
02
市场导向，改善型楼盘更受欢迎
这几年的上海楼市，高端楼盘的改善户型，愈发得到市场的青睐。
一手房方面，整个2023年，一共有84个项目成功触发积分，单价6w+的楼盘61盘，占总数的72％。
四批次之后，单价6w+以下的楼盘可以说来寥寥无几。
二手房方面，根据中原地产的数据，虽然300万以下的老破小，仍然是上海楼市成交主力，但不难发现，成交结构出现了明显上移，改善和豪宅成交占比明显提升。
2023年上海各面积段总价段成交占比，来源中原地产
房票珍贵，改善型楼盘在江河日下的楼市，走出了一条“特立独行”的行情。
值得一提的是，3月15日，据上海土地市场公布的信息，上海首轮土拍的下半场6宗宅地将于4月16日开拍。
这批次的土拍中，中小套户型的面积放宽了；
多层住宅建筑面积不大于90平方米变成了不大于100平方米；
小高层住宅建筑面积不大于 95 平方米变成了不大于110平方米；
高层住宅建筑面积不大于100平方米变成了不大于120平方米。
这意味着，上海执行了多年的7090政策（70%的90㎡户型规定）终于正式告别土地市场。
（「7090政策」：2006年，由我国住建部正式出台，即一个新住宅项目要供应不低于70%的、不大于90平的房子。）
此前：
03
购房者没有信心和未来预期
刚需市场的主要群体，并没有凭空消失，而是随着楼市下行，更多选择了观望和躺平。
据数据显示，从2004年至2023年期间，上海新房价格从约6.4k/㎡，涨到了约6.6w/㎡，涨了将近11倍，二手房从从约6.3k/㎡，涨到了约从约4w/㎡，涨了约6倍！
买房的大众心里都有一个好的预期，即：只要买房，就能赚钱。
两年前的上海，市场情绪高涨，仿佛随便买套房就是百万利润，“刚需”都在借钱买房。
然而，从2017年开始，而二手房价格涨幅已经趋于平稳，2023年房价下降趋势明显。
房价一旦不像以前那样，上涨趋势一旦被打破，那么即使想买房，也不着急了。
因为，你晚买一个月，可能就会降低几万块，甚至10几万。
除非实在不差钱，否则，傻子都会计算这些。
目前楼市极为脆弱，信心远比黄金珍贵，逆转刚需预期真的已经刻不容缓。
04
很多刚需用户已经被提前透支了
《中国经济问题》2022年9月第5期《为结婚而买房:城市房产与婚姻缔结》写道：
随着经济社会结构的加速转型以及社会价值观念的不断变迁，当代中国青年的择偶标准和婚姻观念正在悄然发生变化，在婚姻缔结的过程中，社会对男方的物质条件要求较高，结婚费用也多为男方承担，城市房产逐渐成为谈婚论嫁时男方被要求的标配。
换言之，对于许多适婚青年来说，结婚的前提就是得先买房，没有房产则意味着在婚姻市场上竞争地位的削弱。
另外，不少丈母娘也将房产视作女儿出嫁的门槛，男方必须得具有房产才同意结婚，从而带动了所谓的“丈母娘经济”。
在这种社会价值观念的影响下，很多家长会提前为孩子考虑，早早购置好房产或者付出新房首付。
那些家长的下一代，本来是现在刚需的需求，却早几年已经被提早消化了。
05
刚需在逃离
有个热门的社会现象——“逃离北上广”，每隔几个月间歇性的就会在一线城市上演。
（逃离北上广：即逃离北京、上海、广州这些一线城市，是在大城市房价居高不下、生活压力持续增长的情况下，在白领中兴起的思潮。）
B站曾经有一个UP主采访了在上海的七位租户，他们其中：有人合租了6平方米的小次卧，月租金1100；有人租了50平的一室一厅，月租金7000……
当然，除了高额的房租之外，合约到期还可能面对再次的涨价，或者房东直接让你走人。
工资可能一年没涨，房租可是一年涨了三次……
这些人都是买房的潜在刚需，他们很多都在因为经济形势和生活压力，离开上海。
买房的原因大抵相似，不买房的原因却各不相同。
当下很多人已经脱敏了买房焦虑，认为房子不是人生必不可少的部分，更愿意关注自我享受当下的生活，而不是因购买一处房产而压力山大。